En matière de vente immobilière, et en dépit de toute la vigilance déployée, il n’est pas rare que l’acquéreur découvre des vices postérieurement à la transaction. Le Code civil dispose en la matière que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. ». En revanche, « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.» (Article 1642 du même code). Dans des domaines techniques, la question du vice apparent soulève de nombreuses difficultés. L’acquéreur est souvent un non professionnel qui n’est pas en mesure de constater l’existence du vice ou d’en apprécier l’étendue.
C’est la raison pour laquelle la jurisprudence considère que si l’acquéreur n’était pas en mesure de connaître l’ampleur et les conséquences du vice, il peut néanmoins mettre en œuvre la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur. (Cass. civ. 3ème, 14 mars 2012, n°11-10.861)
Dans une décision récente de la Cour de cassation, un couple a fait l’acquisition d’une maison avec piscine. Ils ont constaté après la vente l’apparition de fissures sur les murs et les façades de leur maison, ainsi que sur la piscine. Après avoir fait diligenter une expertise judiciaire, ils ont assigné les vendeurs aux fins d’indemnisations de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Les fissures affectaient les murs porteurs, les cloisons, les carrelages et les plafonds, dont certaines traversantes. Par ailleurs des failles affectaient la structure du bassin de la piscine. Ces fissures et ces failles avaient pour origine l'inadaptation des fondations au sol d'assise et elles présentaient un caractère évolutif, supposant une période d'observation d'au moins une année.
Les acquéreurs avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades. Toutefois ils n’étaient pas des professionnels du bâtiment et n’étaient pas tenus de se faire accompagner par un homme de l'art. Ils étaient ainsi dans l’incapacité d’évaluer l’ampleur du vice et ses conséquences.
Les juges de la haute Cour en ont ainsi déduit que le vice n’était pas apparent, et ont estimé que les acquéreurs pouvaient valablement faire valoir la garantie des vices cachés. Les vendeurs ont dû indemniser les acquéreurs.
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(Cass. civ. 3ème, 14 septembre 2023, n°22-16.623)