Un bail locatif ou commercial contient généralement une clause résolutoire, qui permet de résilier automatiquement le contrat si le locataire ne satisfait pas à ses obligations.
L’article L145-41 du Code de commerce dispose que le juge peut accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Dans une affaire récente la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, et plus particulièrement sur la bonne foi du bailleur.
Une SCI a consenti un bail commercial à une société de carrosserie.
La société de carrosserie a accumulé un important arriéré locatif. Le bailleur a donc demandé en référé l’acquisition de la clause résolutoire pour expulser la société locataire.
Une ordonnance de référé a accueilli les demandes du bailleur en accordant toutefois un délai au locataire pour s’acquitter de ses obligations. Le respect de l’échéancier de 24 mensualités par le locataire lui permettait d’échapper à l’expulsion.
La société locataire a été expulsé. Cette dernière s’est défendue devant le juge de l’exécution, soutenant qu’elle avait respecté l’échéancier de paiement de l’arriéré locatif et que l’expulsion avait été diligentée à tort.
La Cour d’appel a donné raison au locataire lui permettant de réintégrer les locaux.
La SCI bailleresse s’est pourvue en cassation contre la décision de la Cour d’appel. Tout le litige portait sur la mise en œuvre de la procédure d’expulsion alors que la société locataire s’était acquittée du remboursement de l’arriéré locatif en huit mensualités au lieu des vingt-quatre prévues dans la décision. A la date du procès-verbal d’expulsion, un solde de 31 euros subsistait.
Compte tenu de ces circonstances, la cour d’appel a considéré que la clause résolutoire n’avait pas joué car elle avait été invoquée de mauvaise foi par la bailleresse. La bailleresse quant à elle faisait valoir que la mauvaise foi ne la privait pas de la possibilité de se prévaloir de la décision d’expulsion.
La Cour de cassation a tranché dans le sens de la société bailleresse. La mauvaise foi de la bailleresse était indifférente, du moment que le locataire n’avait pas respecté les délais de paiement imposés par le juge, la clause résolutoire était définitivement acquise et l’expulsion légitime.
La législation applicable aux baux commerciaux est un terrain glissant qui nécessite l’accompagnement d’un spécialiste. N’hésitez pas à me contacter, que ce soit pour la rédaction de vos contrats, pour anticiper des difficultés, ou pour vous accompagner dans vos litiges en matière de baux commerciaux :
(Cass. civ. 3ème, 26 octobre 2023, n°22-16.216)