En matière de bail commercial, le locataire bénéficie sous certaines conditions d’un droit au renouvellement de son bail. Le refus du renouvellement par le bailleur ouvre droit à une indemnisation au bénéfice du locataire.
Selon le Code de commerce le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
S'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.
Dans l’affaire ayant donné lieu à une très récente jurisprudence, la propriétaire d’un fonds de commerce de lingerie exploitait son commerce dans un local qu’elle louait.
Le bailleur a fait délivrer à la locataire un « congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime » sans offre d'indemnité d'éviction.
Le Tribunal judiciaire n’ayant pas fait droit à ses demandes, le bailleur a interjeté appel de la décision rendue.
Le bailleur demandait notamment à la Cour d’appel de :
- constater la validité du congé portant refus de renouvellement et de non paiement d'indemnité d'éviction, la légitimité et la gravité de ses motifs,
- constater les violations commises par le locataire au titre de son occupation postérieure à l'expiration du bail, et notamment les travaux non autorisés, l'absence de paiement des charges et le refus de laisser le bailleur visiter les lieux.
Les bailleurs ont tout d’abord adressé une mise en demeure circonstanciée. Puis par acte d'huissier les bailleurs ont signifié un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction aux motifs suivants :
- l'occupation indue du sous-sol pendant 14 années ;
- la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur ;
- le stationnement systématique et quotidien dans la cour commune du responsable du magasin au mépris du règlement de copropriété ;
- le refus d'accès au magasin opposé aux bailleurs et aux entreprises mandatées par elle pour la réalisation d'expertises ainsi que pour la réalisation de travaux ;
- des actes de harcèlement et de violence ;
- le défaut de règlement du loyer et des charges dans la forme et à la date convenues entre 2007 et 2019 ;
- le défaut de justification spontanée d'une assurance et du ramonage de la chaudière ;
- l'absence d'entretien des locaux.
Selon les juges les faits de violence de la part de la locataire et l'occupation de la cour commune sans autorisation de la copropriété pendant plusieurs mois sont chacun à eux seuls d'une gravité qui justifie le congé sans indemnité d'éviction.
Le congé sans indemnité d'éviction a donc été validé par la cour d’appel. L'expulsion de la locataire a également été ordonnée.
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(Cour d’appel de Rouen, 14 septembre 2023, n° 21/04099)