📜Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de Cassation admet que le locataire puisse suspendre le paiement des loyers dès lors que les locaux sont devenus impropres à l’usage prévu, sans mise en demeure préalable du bailleur. Une société invoquait des infiltrations d’eau rendant les lieux inexploitables. Le bailleur, lui, réclamait loyers et indemnité de pas-de-porte.
🏛️La cour d’appel rejette l’argument du locataire au motif qu’il n’avait pas sommé le bailleur d’agir.
🧑⚖️La Cour de cassation casse l’arrêt : Le bail commercial, contrat synallagmatique par essence, permet au preneur de suspendre immédiatement son obligation si le bailleur manque à ses devoirs de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible.
💡En supprimant un formalisme inutile, la Haute juridiction renforce la protection du locataire commercial et rappelle que l’équilibre du bail repose sur un principe simple : pas de loyer sans jouissance effective des lieux.
Le cœur de la démonstration qu’il appartient à votre avocat de sécuriser est celle de la preuve que les locaux sont inexploitables. La jurisprudence reste en effet intransigeante sur ce point, un locataire commercial ne peut se dispenser de payer ses loyers au seul motif que le bailleur s’est rendu coupable de manquements, chaque situation nécessite un examen approfondi.
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(Cass. civ. 3, 18 sept. 2025, n° 23-24.005)